Synidic收取的分摊费用合理吗？

读者来信问：我家住在有7户人家的独立房屋（pavillon）内，在各自的花园内有自己的车库。前不久我们的物业公司让我们缴纳小区地 下公共停车场的分摊管理费93.86欧元。我们从来都不在这个公共停车场停车，为什么要分担管理费呢？我是不是可以不交这笔费用？另外，因为我们是住独立 房屋，也不需要物业给我们提供管理服务，我们可不可以申请不要物业公司管理呢？　——李女士（Lognes）

编辑回答：我们就李女士的问题专门咨询了竟成律师事务所的任晓红律师。任律师表示，住户是否要交纳物业管理费用，交纳什么样的管理费用要看您的“共 同住户条例（règlement de copropriété）”的具体规定。在此条例中已经写明了应该支付什么样的分摊费用（la répartition des charges），一般来说存在两类费用：

• 一般费用（charges générals）：主要包括维护、修缮和管理住户公共区域（les parties communes）的费用，包括清洁费、守门人的费用、照明费用、粉刷费用、召开业主大会的费用、物业公司的薪酬等。
• 专门费用（charges spécials）：主要是一些公共服务和公共设施的费用（les services collectifs et les éléments d’équipement commun），如电梯、垃圾道、中央供暖暖气费等。

对于一般费用，每个住户都须按其房屋价值按比例缴纳。

对于专门费用，要按为住户提供的每项服务使用率来决定。比如说，住在0层的住户，除非他在地下一层有地窖或是停车场，否则不必缴纳电梯使用费。但要 注意，是否负担专门费用不是看是否实际使用（l’utilisation effective）这一公共设施，而是要看其是否有可能使用（la possibilité d’utilisation）。因此如果这项公共设施或服务是为共同住户而设，您虽然从没使用过也要同使用它的住户一样交费。

但是，如果您对您所要承担的公共费用不满意或提出质疑，可以通过两个途径修改：

1. 在业主大会上得到全体业主的一致同意而进行修改。
2. 在法定期限内，提请大审法院裁决修改。可以在“共同住户条例（règlement de copropriété）”公布起5年内提起，或者在新购买共同产权房的2年内提起。

对于更换或废除物业公司（Synidic）的问题，在法国完全废除Synidic是比较少见的。因为它负责收缴共同住户之间的公共分摊费。在买卖房 屋时如果没有Synidic存在会给买卖双方带来很多不便，因为公证人不能采信卖方自己提供的杂费数额。另外，如果一处住户卖掉房屋后即提走卖房款消失， 会给其他住户带来很多麻烦。所以建议您不要取消物业，但是可以更换物业，或者是由住户自己组成无偿物业（syndic bénévole）或者住户合作工会(syndicat coopérative),以节省物业开支。对于后两种形式的物业，管理人员须从具备一定物业管理经验的住户或其配偶中选出，只需要支付少量工资或免除其 杂费作为补偿。

对于更换其他物业公司，业主可以等到和现在物业公司的合同到期后不再续约；也可以由超过25%的业主随时提出提议，并在下次业主大会的会议议程中讨 论。有超过一半以上的业主同意即可通过。但是撤换物业公司一定要谨慎，一般是当Synidic不履行其合同义务时才能提起撤换。否则可能被Synidic 起诉要求支付损害赔偿金。

本报编辑部