93省陈先生问：我看中了一家餐馆，区域和价格都很合适，只是该餐馆的商用房租约2011年5月31日将到期，所以我要求房东在餐馆转让 的同时，给我一个新的3、6、9租约。这一点房东到是同意了，并让他的律师起草了新租约文本，可是在这文本中，房租涨了约15%，租金的调整由原来的三年 一次变成每年一次，房屋的维修责任则从房客承担保养维修责任 (petites réparations et entretiens de maintenance)，房东承担大维修责任，变成了所有有关该房屋的维修费用均由房客承担，包括民法典606条意义上的维修，房东则坐收净房租。请问 房东有权利提出如此苛刻的条件吗？有没有办法迫使房东回到老租约的条件？
华律师答：我们只能遗憾地告诉您，如果房东不肯让步，您在法律上没有任何办法迫使其现在就给您一个新租约，租赁条件与老租约相同。
因为您所要求的新租约，是在老租约未到期的情况下，脱离老租约的正常轨迹，另行请求房东给您一个以您本人或您的公司为承租方的3、6、9租约，即一 个全新的租约。作为新租约，房东有权提出任何未被法律明文禁止的租赁条件，房客当然也可以提出自己的租赁条件，但只有双方的意见达成一致时，才形成合同， 即对房东和房客具有约束力的租约。因为这是两个不同的合同，在法律上无延续性，故陈先生无权要求房东继续使用老租约的租赁条件。我们可以看到，在这一博弈 中，房客明显处于劣势，因为是他请求房东签一个新租约。房东趁机加码，提出有利于他的租赁条件，也是顺理成章的事。
如果陈先生是在老租约到期时，要求签一个新的3、6、9合同，则完全有权主张新租约的条件应与老租约的相同或相仿，因为此时所签订的新租约，乃是老 租约的延续。这类新租约在形式上有别于全新的租约：它通常不是一份完整的租约，而是一份仅两、三页篇幅的租约延续协议(acte de renouvellement de bail)，其条款往往仅限于表明签署人的身份，讲明是哪份租约的延续，新租约的期限和起始日，起始租金及调整办法，至多对一些主要租赁条件作简单的回 顾。
当然，这并不意味着在续约的情况下，房东不会提出诸如大幅度提高租金，修改某些租赁条件的要求。法律并没有禁止房东在续约时提出修改或增删老租约的 租赁条件，在实践中也不乏房东趁续约之际企图改变租赁条件的实例。但此时房客无疑处于优势地位：一方面他拥有受法律保护的商用房租约延续权，房东不能以原 租约已到期为由收回房子；另一方面，房客已经是相关房屋的承租人，拥有老租约，他完全可以在按老租赁条件继续享用相关房屋的同时，从容地抵制房东改变租赁 条件的企图。要知道，在房客不同意的情况下，房东改变租赁条件的企图，只有通过法院才有可能得逞。
所以我们建议，陈先生就不必强求新租约，不如先将店盘下，等租约期满后再要求续约更为有利。
在我们的办案实践中常碰到这样一种现象，即如果租期存下不到三年，买方就会感到不踏实，生怕租约到期后房东不给续约，或大幅提高租金，故常希望房东 提前给他一份新租约，即使房租高些也可。其实这种担忧在很大程度上是杞人忧天，因为商用房租约的续约权是受到法律明文保护的，房东无权在某一租约期满后拒 绝续租，否则他得赔偿房客因此而遭受的一切损失；另外如果房东在续约时，提出修改原租约的租赁条件，尤其是要增加对他有利的租赁条款，房客完全可以拒绝。
还有一种常见的盲区，即认为延用老租约，租约上写的是他人的名字，不如做一个写着自己名字的新租约。其实，通过转让而获得的老租约，只要转让手续合 法齐全，其法律效力与本人签署的租约完全相同。最重要的是，商用房租赁领域近年存在一种趋势，即租赁条件日益苛刻，象租金每年调整、地产税让房客偿还、让 房客承担有关该租赁房的全部费用、房屋保险要房客买等条款，现在已成常见的条款。在这样的形势下，能获得一个上世纪七、八十年代延续下来的老租约，难道不 是幸事一桩？