进驻大型商业中心法律要略

在法国法律框架内，为了成功进驻大型商业中心，华商首先必须更好地掌握相关信息。其中最重要的是，了解有关法律法规和相关限制以及谈判中应注意的事项。

双方把握租约
同一个商业区域内，考察整体上是否保持了商铺经营性质的不同以及数量整体控制。购物中心应要求商家和品牌结构能增加购物中心的综合吸引力，所以对商业中心组织和平衡有影响的因素不能讨价还价。最重要的是要充分把握商业租约（BAIL）, 这份法律文件对作为承租人的商家具有极大约束力。
从实质上说，承租人必须在签租约时知晓将履行的各种义务，包括为了执行工程而对私有和共有区域和设备的使用权，对物业管理费的分担；共同规约、营业时间、物流送货；广告行为等。这些规约有利于维持商业中心的整体平衡，自然被囊括在租约中（例如业主在转让商业资产时享有优先权的设定、营业范围限制等）。租约条款也同样包含商业中心的保险及保安问题。
承租人作出决定前，要衡量有关条件的经济后果。如果对此可以接受，承租人在充分了解他必须履行的义务后，可以就出租人和承租人之间的租赁条款进行谈判。
在商业租约方面，除非有特别规定，否则租赁双方原则上拥有完全的契约自由。这样，对合同的有效期限、经营范围、租金（入门费、特许经营费）、物业杂费、合规工程等条款进行谈判就成为可能。任何情况下，都应确保出租人和承租人之间协议的均衡，并验证该方法计算租金未高估。谈判通常是衡量商业活动可为购物中心带来的利益，而具有原创性和多样化的商家进驻格局更受欢迎。

进驻条件严格
在商业中心经营商铺的条件非常严格，例如开业时间通常为内部规章所固定，中心对违规者处罚严厉，甚至可终止租赁。在常见的强力限制条件外，还会附加额外的要求租客加入某分销网络的约束。比如那些有稳定和持续经营场地、有附属于该场地的稳定客户群等，才可享有商业租约的法律保障。
厘订租金的方法是特定的。租金一般根据营业额来设定收取指数，并规定一个保底金额。因此如果商业中心生意好，租金应该有增长的预期。
非竞争条款往往会严格限定入驻商户的经营范围，以确保业务的多样性，所以通常很难对经营范围做出修改。
租约中还存在很多的额外的杂费负担。所有商家都要加入一个管理公共区域的协会，会费不低，但覆盖相关各项费用，包括中心设备的运作和维护、服务人员的报酬、保险和广告等。各商家分担份额如同其拥有发言权的票数一样，取决于商铺的占地比例。然而现实中，法官也曾判定商户必须加入此类协会的强订租赁条款是无效的，承租人可以拒绝接受。

临时占用协议
与短期租约相区别，临时占用协议的特点是商户权利的脆弱性。除了协议的实际期限，其实际持续时间可能超过两年，一旦发生可约定的意外事件，其占用状态也可能随时被终止。
临时占用，还往往伴随着一个数额较小的租金对价。另一个临时不确定性因素是被授予的权利的特定性，例如仅授权占用一个通道或一个位置等。
如果无法识别上述不确定性，这样的协议就是一种短期租约，占用超过两年后，将适用商业租约法律制度。

编译：郭丹若（传播助理）
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