经商创业与商业租约

创业者，开头大多是划着一艘小船在商海中乘风破浪。统计显示，几乎所有创业者多少具备以下七项特质：
随机应变：这是最根本的素质，书上没有所有的答案，必要时需灵活应变。
敢于冒险：随着年龄增长，我们做事越来越保守，成家立业后更不敢冒险投资，生怕一不小心什么都没了。
实用主义：爱因斯坦说“理论上，理论和实践是一码事；在实践中，两者截然不同”。
个性鲜明：创业家应是领头人，带领员工朝目标前进。
热爱金钱：热爱金钱不代表执迷于赚钱，不应为赚钱而不择手段，但金钱确实是经营是否成功的一个度量标准。
想象丰富：公司虽小，但若有创造力，仍能有力抗衡领先市场的大集团。
外交手段：在被并购方眼中，买方未必受员工欢迎。因此，接手公司的第一阶段，买方应吸收新的企业文化。
创业者投资开店，首先面临经营场地的问题，以法定租约形式签下中意的店铺需要法律知识。原则上，商业租约并不一定是书面文件，但如果缺少书面证据，一旦店面被转卖，新业主有权驱逐承租人并拒赔损失。
租约可由公证人以公证书（acte authentique）形式撰写（法律要求某些租约一定要以公证书形式撰写），租约也可以私署证书（acte sous seing privé）形式撰写，即出租人与承租人自行约定的通常可在请律师代拟的租约上签字，双方各留一份。
随着业务扩大或萎缩，企业家对办公场地的需求也产生变化。店面迁址势必牵涉租赁权转让（cession de droit au bail），这里有三方面问题要注意：
首先，租赁权和营业资产（fond de commerce）不同。购买营业资产后，租约可自由转让，无需经业主同意，但租约内部分条款可能对操作有一定限制。实际操作中，为保障业主利益，常会出现“共同承担条款”（clause de solidarité），即若新租客在一定期限内无力付租金，业主可能向上一任租客申讨相应费用。
第二方面为商业租金。租约三年周期性重估租金或续约时，租金可上涨；但租客变更不足以构成破顶加租的原因。要注意，若营业资产在租约转让前不久刚升值，业主可在特定情况下于下次重估租金或续约时破顶加租。同样，前租客若对店面进行了改造，提升了店面价值，或改造费由业主承担，这部分费用也可转嫁至新租客。
最后谈谈转让租赁权。若租客搬个地址继续经营，就只需转让租约而不需变卖营业资产，那么租约的转让应获得业主许可。业主可反对，也可作出附条件的许可，例如要求相当于最高三年租金额度的补偿。租客可拒绝并解约，当然也会因此失去租赁转让权。

撰稿：励敏（国际法律助理）
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