商业租房及资产转让小陷阱（二）

除了我们上期介绍的几点内容 ，我们在这里补充两点。

区别商业租房合同和商业资产转让
买卖中，很多人经常混淆商业用房租赁合同及商业资产转让的界限。顾名思义，商业用房租赁合同就是一个场地经营权，狭义是从房东手里租赁一个从未经营过的店面或场地，广义是从现有经营者手中购买一个经房东同意转让的店面或场地的经营权。而商业资产包含多项内容：如商业用房租赁合同、客户、设备、库存等等。只要具备这些要素，当事人就要以商业资产转让。商法L154- 4条规定，到退休年龄的手工业者或商人的商业资产转让可例外。

有些人为了省些登记手续费，把商业资产变相成商业用房租赁合同转让，事后买家又在原地继续经营同样业务。政府一旦发现这种事，要按不同情况做出不同处罚。

购买商业资产，注意现有员工状况
购买商业资产时，很多买家往往忽略了卖家现有的员工状况。每家公司各有特点，员工状况差异很大，有的公司是家庭成员制形式，卖家把商业资产转让给买家后，卖家的家庭成员各寻出路，买家没有接受员工的烦恼。但有的公司或餐馆雇很多员工，有些员工已有10多年甚至几十年工龄，有些员工长期休病假或产假在家，公司有义务在产病假结束后恢复他们的工作。这些不同的员工状况，直接影响买家今后的经营效果和成本。如买家收下几个有几十年工龄的老职工，两三年后退休时，公司要支付一笔退休补偿金。退休补偿金按工龄计算，如果卖家的会计年报没有为这些快退休的职工留出一笔退休补偿储备金，买家就要为此承担一笔不小的开支。所以，买商业资产时，员工状况影响商业资产转让价格。

曾有一位张先生来我们会计事务所讲述他自己的经历：他经过几年寻找和调研，看中一家满意的外省餐馆。这家店营业额可观，员工也不少，张先生谈购买条件时，庆幸自己找到一个挣钱的项目，因此忽略了细看有关条款，也只字未提员工一事。买下餐馆后，张先生退掉巴黎的住房，全家四口全部撤到乡下准备去餐馆大干一番。张先生原打算先辞掉几个原有员工后由自己家人顶替打工，但事到临头，张先生根本找不出理由炒他们鱿鱼。另外，卖家没说有两个休产假及病假的员工也马上要回餐馆复工。结果，下去的四个家人反而成为多余人手。更令张先生头痛的是，几个买店时留下的厨房员工，因不熟悉也不适应张先生管理餐馆的方法，时常与他发生矛盾，弄得他难以应付。张先生后悔当初买店时没与卖家谈妥员工一事，最后不得不赔本把餐馆重新转让给他人，结束了这场噩梦。

所以，这种专业性很强的合同行为，有关人士最好请经验丰富的律师把关指点，以免蒙受意想不到的损失。

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