我有权要求房东维修天花板吗？（下）

巴黎吴先生问：我在2005年1月租了一套底层的旧套房至今，现在天花板开始发霉和脱落，窗户关不上。这套房子已有10多年没有整修了， 我的房屋合同是3 年、6年、9年合同，请问我有权要求房东装修吗？另外请问在租来的房子里，哪些是房东负责维修的？哪些是房客负责维修的？谢谢！

华律师答：(续上期解答) 在租赁期间，法律规定房东负责对出租房屋大维修(grandes réparations)事宜，房客则承担小维修事宜(petites réparations ou réparations locatives)。

民法典第606条对“大维修”的含义作了如下表述：房屋的大维修，是指对主体结构墙、拱顶、房梁、屋顶。但是1989年7月6日的法律则将“大维 修” 的含义延伸到一切保障房屋可居住状态的事项，要求使房屋处于可履行租赁合同义务的状态。换言之，房东必须保证他所出租的房屋始终具备适宜人居的基本条件。 由此，一些安全、卫生的因素也进入了房东的维修责任，譬如大楼的安全设施的安装，石棉的清除，白蚁的防治等。大楼的全面整修(ravalement)也属 房东的责任范围。

就承租人所租用的纯私密空间(partie privée)而言，如果出现的问题是由于房屋的陈旧(vétusté)所致，或由于房屋建筑的瑕疵(vices de construction ou malfa?觭on)所致，应当有房东负责维修，譬如墙体开裂、电路老化、供水管道老化等。除此之外，在承租期间出现的一些普通的房屋维修事宜，则应由承 租人承担。关于房屋租赁中的普通维修，1987年8月26日的法令作了较为详细的列举，其中包括：

• 破损门窗玻璃的更换；
• 门锁零件的更换；
• 室内墙壁和天花板的清洗、部分墙面的修补；
• 部分地板或地毯的更换、修补；
• 水龙头的更换、水管堵塞的清除等；
• 热水器、抽水马桶故障的排除，部分零件的更换等；
• 电灯开关、插座的安装和更换等。

从上述列举的事项中可以看出，租户所承担的普通房屋维修，主要是一些小修小补的事。

至于吴先生的住房所出现的天花板发霉和脱落，窗户关不上问题，可能是因为屋内过于潮湿，空气中水分过大所致，也有可能是外墙渗水或屋内水管渗水所 致。 如果是后一种原因，吴先生完全可以要求房东负责维修，因为房东有提供得体住房的义务。但是如果属前一种情况，则需要看该住房的通风条件。若房屋没有足够的 通风条件，可以要求房东采取必要的措施，以使被租赁房达到人居房的通风标准。若该房屋有足够的通风条件，房客自己没有去利用，则房客不仅无权要求房东维 修，而且还需对租赁屋所受到的损坏承担全部的维修责任。

如果所租用的房屋出现问题，房客认为应由房东负责修理的，应当以带回执的挂号信的形式通知房东，并要求房东在一定期限内答复。房东在规定期限内未作答复的，或拒绝承担修理责任的，房客可以请求法院裁定。