我在巴黎四区的餐馆最近新换了房东.租约是去年6月份就到期了.房东更换之前,租约到期之后,我的公司通过执达员向老的房东提出了续租约的要求,老的房东没有答复.后来在更换房东之后,新房东通知我们不给续租房合同了,愿意支付赔偿金.我们该怎么办?
华律师答:首先要看房客是否符合延续租约的条件，根据法律的规定商业部店铺的所有权人必须是在租约到期之前至少已经经营了3年，在商法院已经正常登 记的公司或个人。 另外，房客可以在租约到期至少6个月之前提出续租约的要求，或在租约到期以后的任何时候提出。房客应该通过执达员文件通知房东延续租约的要求，并包含符合 法律规定的内容。 在收到房客的延续租约的要求之后，房东有三个月的期限作出答复，通知的形式也必须是执达员文件。房东可以表示同意延续租约，也可以表示不同意延续。 同意延续租约分为两种：一种是同意延续租约，但是按照国家统计局的建筑成本指数涨房租。另一种是超过指数涨，但是必须有特定的理由。 不同意延续又分两种：一种是承诺支付赔偿的，另一种是不支付赔偿。如果在三个月的期限之内房东没有答复，视为房东接受延续租约。 对房东承诺支付赔偿金的，这也是最经常的情况。因为法律规定，除非极其特殊的理由，房东必须支付赔偿金。赔偿金的主要构成部分是店的商业价值。 店铺的商业价值主要取决于店铺的经营情况。如前三年的平均营业利润，或平均营业额。双方对赔偿额进行磋商，如果达成一致意见，双方签署文件。如果双方对赔 偿数额达不成一致意见，可以提交法院裁定。法院一般指定一个专家进行鉴定，专家将鉴定意见交给法院，法官裁定之后，作出裁决。在赔偿金没有支付之前，房客 有权利不搬出去，占住的条件一般是遵照原来的租约执行。 需要指出的是，在正常情况下，房东有权利不续租约，房客也有权利提出异议，但是通常争论的焦点问题是赔偿额的问题。 所以房客应早做准备，提供对自己有利的各项信息供法院裁定。