租约陷阱不可忽视

李氏兄弟是志在法国创业的留学生，刚来巴黎，经朋友介绍买了一个商铺的fonds。也就是说，李氏商铺是花几十万欧元买fonds而附带获得商业租约权（Droit au bail commercial）。该商铺房东X先生是法国人，bail规定商铺楼上楼下分别可当日常住处和办公场地。经营几年，兄弟俩打开了市场，想将业务进一步扩大，这时突然收到房东的信，要求补缴过去多年欠缴的一项几千欧元的房产税。李氏兄弟觉得该税应由房东缴纳给政府，之后查资料了解到，原来法国法律明文规定与房产有关的税费有三种，于户主来说有两种，即未建房屋地产税（Taxe foncière sur les propriétés non baties）和建成房屋土地税（Taxe foncière sur les propriétés baties）；于租户来说有一种，即住宅税（Taxe d’habitation）。

李氏兄弟认为他们是租客，不必缴前两种税金，而且对自家的bail也没弄明白，全家很快忽略了此事。对于接下来的交涉，李氏兄弟认为法律在握，没有重视房东的要求和之后的警告。又过了一段时间，Huissier送来诉状。李氏兄弟尝试与房东联系，但房东拒绝回答任何问题，并称此事已委托律师提起诉讼，任何事请直接联系律师。李氏兄弟恐慌之下找我所律师咨询。我所律师经过分析，发觉其中有陷阱。

此类案件已有先例。华商对房东提出补缴几千欧元的税费、frais等催告信置之不理，最终被房东告上法庭，被法院强行判令驱逐、损失几十万欧元的fonds。该案房东律师的辩词是：他们可向法院提起紧急支付令程序，要求租客支付拖欠多年的土地税，并提出租客是恶意违约，因此他们有权提请法院判令驱逐房客。其实，房东是机巧设局，使诸如李氏兄弟这样不通法语和法律的租客麻痹大意，在法定时效流逝期间毫无回应，最终造成这样一种错觉：该房客表面欠缴小额税费，实则在法律上暗渡陈仓，构成恶意违约导致租约被强行解除，经济损失巨大。

李氏兄弟所犯的错误主要有两点：对租约内容一知半解，想当然地认为对方主张的税费应由房东承担，自己站在有理一方无须任何回应；其二，对房东警告置之不理。因长时间不作为，错过法定回应时效，导致违约事实铁证如山。这是由于自身麻痹大意，使对方可行使单方解约并申请法院强制驱逐的权利。法院一旦维持驱逐判决，意味着诸如李氏兄弟等华商，多年经营积攒的fonds de commerce平白被房东通过法律骗局攫取殆尽。所以，遇见类似情况切莫主观推断和消极不作为。

撰稿：肖宇（国际助理）
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