不动产增值税如何计算

出售不动产会产生增值部分，即出售价格与原先购买价格的差额，这部分收益必须纳税。在不动产出售时，由公证人向税务机构申报增值金额，并交纳增值税。

由谁支付？
自然人：个人出售其私有的不动产必须缴纳不动产增值税。有老年卡或某些无劳动能力证的人，符合下述情况可免税：出售不动产之前的两年不属于缴纳财富互助税的人群；不动产出售当年，其收入所得的纳税基数低于当年制定的标准。

某些公司的自然人合伙人：不动产为主要资产的公司的合伙人以及不动产民事公司的合伙人，若不属于缴纳公司税的范围，则当他们出售自己公司股份时，必须个人缴纳不动产增值税。

不在法国居住的纳税人：除非有相关国际协议，否则这部分人群出售他们位于法国境内的不动产时，也必须缴纳增值税。

如何计算？
确定增值部分的毛数：增值金额毛数即该不动产的出售价格和原来购买价格的差额。出售价格为公证书上记载的实际价格，附加一些开支和补偿费，扣除卖家支付的各类费用。购买价格为卖家购买该不动产时实际支付的费用，与公证书记载一致。如果卖家是通过赠与或继承取得不动产，就应该是当时支付赠与税或继承税时所确定的基数价格。按法定清单，可以增加相关费用和支出。

计算增值税：增值额的毛数确定后，便可计算缴税基数。从持有不动产的第6到第17年，每年可减除2%；第18年到第24年，每年可以减除4%；第25年到第30年，每年可以减除8%。所以30年后，等于免缴增值税。

纳税人出售不动产，必须缴纳19%的不动产增值所得税，15.5%的社会税。不动产增值税必须申报并缴纳，出让不动产或不动产权益时，交给土地公告服务中心，或者在不动产民事公司的股份转让时，向税务机构申报和缴纳。

免税情况？
（一）主住宅：纳税人出售其主住宅，可免征不动产增值税。主住宅必须是截至出售当日经常并实际的居住地。在一公里内的停车库和同一幢楼里的保姆房，可作为主要居住地的附属不动产而免交增值税。
（二）非法国居民在法国的长期住宅：非法国居民的自然人，但作为欧盟成员国的公民、冰岛或挪威或其它与法国签署过税收协定的国家的公民，如果是第一次出售其在法国的住宅，符合下列条件，可以免交增值税：出售该不动产的前两年在法国持续交税；出售该不动产前一年的1月1日起，对该不动产拥有完全处置权（这段时间之内，房屋未被租借）。
（三）出让金额小于15000欧元。
（四）出售持有时间超过30年的不动产。
（五）在公益性征用的情况下，免交不动产增值税。但卖方必须在收到征用补偿金一年的期限内，使用整比款项用来购买、建造不动产。
（六）为购买主住宅而出售非主住所。第一次出售非主住所，若符合下列条件可免征增值税：出售的前四年，不是主住宅所有权人；两年期限内，用出售非主住宅所得的款项，全部或部分购买或建造主住宅。如果是使用部分款项，则免税额按实际使用和出售所得款的比例计算。
（七）入住养老院。如果是去某些特定机构生活，特别是养老院、残疾人疗养院而出售自己的主住宅，可免交增值税，但条件是两年之内入住此类机构。这类人群必须不属于缴纳财富互助税的范畴，并且收入低于政府机构制定的一个限额。

杨敬青（Cécile YANG）
巴黎谢福合公证事务所
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