开店经营 五看租约（一）

一看：租约类型
在您开店或买FONDS时，应该留意店铺商业租约的不同类型。主要注意与通常三六九租约不同的临时租约，即24个月以下短期租约。临时租约最多只有两年期限，但通常情况下为23个月，多是办公用途而非经营商铺之用；所以往往不具有商业性质，因此不享有在租赁期结束后自动续约的特点。除非房客在两年期满后仍留在原处经营，在这种情况下临时租约会转化为商业租约而拥有九年期。不过，如果商业租约同时具有商住两种用途，租约为商业性质并应该遵循商业租约法律规范。
二看：租约期限
根据商法典关于商业租约的规定，商业租约最长为九年，所有规定期限少于九年的商业租约均属无效条款。这九年期限被分为每三年为一期的三个阶段，商业租约的租金在这三段中的每一阶段均可被重新修订——要么根据INSEE建筑指数修订、要么根据实际地区行市厘定租金。
三六九商业租约到期后，续约时房东也可提高租金。而计算修改和更新租金的增长数额传统上会按INSEE公布的建筑指数计算。对于房东要求的租金上涨超出INSEE指数的，按照法国商法典规定：房东必须能证实出租场所的地段商业性因素发生了实质改变，因而导致出租场所价值比签约时或最后一次修约时有了10%以上的增幅。因此，要注意在签约时最好保证九年期限的商业租约。如果您签署的商业租约的期限高于九年，续约时租金可能会超过INSEE指数上限额度而改由市价评估方法上涨。如果商业租约的续约期限长于九年，或双方默示续展后租约期限超过12年，租金可以在续约时破顶上涨。

编译：吕文杰

单位：巴黎孙涛律师事务所，国浩国际（GRANDALL INTERNATIONAL）律师联盟创始成员单位。国浩是一家亚太地区领先的大型国际商法律师事务所，拥有超过1500人的职业团队。

国浩巴黎办地址：76/78 Avenue des Champs Elysées 75008 PARIS
电话：09 54 94 68 16 传真: 01 4563 3471
电邮: [email protected]

信息来自：华人街报