商业租赁合同中的工程费谁负担

店开了不久，房要整修，费用由房东负责还是房客负责？一般来说，房东要确保出租的房屋能满足合同规定的用途，并在合同期限内确保房客能正常经营。也就是说，相关费用本该由房东负责。但这项房东的义务常常由于合同条款的约定而被免除。
在商业租赁合同（Bail commercial）中，房东和房客作为合同订约双方，有很大的自由约定空间。具体工程费用该有哪一方负责，在Bail没有具体规定的情况下，房客要对使用房屋引起的损害负责维修，比如门、门锁、窗、地面、壁炉等。但在实践中由于Bail的具体规定，房东要承担的维修范围比这个大很多。Bail 中通常有一个章节叫维修与工程 (Entretien et travaux), 合同履行过程中的维修和工程费用如何分担，要看这个章节下条款的规定。其中最重要的就是看Bail中是否约定民法典606条规定的大型维修(Grosses réparations)由房东负责。我们所见的大部分Bail中，都会约定大型维修由房东负责，其它一般维修由房客负责，不排除部分Bail中规定大型维修也由房客负责。
而民法典中规定的大型维修，指对大型墙体、拱顶、大梁、整个屋顶、承重墙、栅栏的维修。加上最高法院司法解释的补充，凡涉及建筑物结构的牢固和稳定的维修都属于大型维修。为了方便大家理解，我们将以Bail中规定大型维修由房东负责为例（最常见的情况），针对实践中常遇到的几种工程维来解释。
重新粉刷（Ravalement），清洁和粉刷墙面不属于大型维修，由房客负责；但如果重新粉刷的工程涉及对房屋结构的修整，那么由房东负责。按最高法院的解释，如果重新粉刷包括对有孔砖的墙面硅材料的处理及把墙面护板换成钢板，就属于大型维修，由房东负责。但如果墙面重新粉刷是政府的强制要求，一般由房东负责，除非Bail中规定了政府的强制要求维修由房客负责。
屋顶维修（Toiture），一般对屋顶的维修属于大型维修，由房东负责；但如果是由于房客的原因，比如没及时维修而造成损害，则由房客负责。有一种特殊情况，如果涉及整个屋顶的修整，应由房东负责，哪怕Bail中规定大型维修由房客负责。
空调（Climatisation），安装空调的费用一般由房客负责，但更换整个空调系统属于大型维修，费用由房东负责。
处理石棉（Amiante） ，属于大型维修，由房东负责。最高法院认为，为确保人身安全而进行的维修属于大型维修。
政府要求的维修（Travaux imposés par l’autorité administrative）， 如果合同仅规定606条的大型维修由房东负责，那么政府要求的维修费也由房东负担。在合同中必须有专门条文来排除房东的此项义务，房东才能免责。没有特殊规定的情况下，房东要承担政府要求的维修费用。
年久失修引起的损害（Vétusté），由于年代久远而造成的房屋损害要维修，除非合同有特别规定，一般由房东负责。但由于房客的不良使用和没及时保护而造成损害加重加快，由房客负责。
如果在合同中规定大型维修由房东负责，那么房客只需承担一般的维修费用。如果合同中规定大型维修也由房客负责，大部分维修费用都将由房客负责，这种情况对房客非常不利，建议买店的朋友签合同前，认真阅读Bail中关于大型维修的约定。但如前文，就算在此种不利情况下，有些特别的维修费也不该由房客承担，比如针对整个屋顶的维修。当然每份Bail的具体规定不同，具体内容仍要找律师详细咨询。

撰稿：吴彦超
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