年龄影响租约经营范围

刘女士：我最近要买一个服装店。有一个花店的老板已经80岁，即将退休。他向我转让他的租约权（droit au bail），向我保证他的租约合同是不限制经营范围的租约（bail tous commerces）。我想知道，这种不限制经营范围的租约权是不是从某个年龄起自动生效？ 我们签转让合同时，这一权利是不是自动写进合同中呢？如果不是，有没有其它证明文件以保证我的权利？我是否需要卖方给房东写信表明退休的意思，才能获得一个不限制经营范围的租约呢？

律师：事实上，您的卖方并不真正享有一个“不限制经营范围的租约”，因此您也不会自动获得这样一个租约。一般而言，商业租约对房客从事的经营活动都有特别限制，如果房客要转让租约权，必须征得房东同意，房客要改变经营范围也必须通过房东同意，而且须遵循特定法律程序，新房客从事的经营活动也必须经房东同意。

但是，商法典第145条51款赋予即将退休的商人一个特别权利，他可以把商业租约转让给希望从事不同于他现在经营活动的继任者。这种情况下，商业租约可以不遵循法律惯常规定的限制条款，买方可以从事与卖方不同的经营活动。 尽管这样，被转让人也要注意遵守法定转让程序，这点非常重要。房客要把因退休而转让租约的事通过司法传达人（huissier）告知房东，在告知信中注明转让价格和继任者要从事的经营活动。房东有两个月考虑期，他可以用同样价格买回租约，或接受房客的转让和即将进行的新经营活动。如果房东在两个月内不作答复，视为接受；如果房东不同意，双方可以提请大事法院裁决。

根据情况, 如果新经营活动与法律规定的房屋使用目的、特点及状况不符合，房东可以用所要进行的新经营活动不符法律规定为由反对这一转让。例如，新的经营活动不符合建筑物的建筑规定，或给周围水源造成污染等理由。房客如果认为房东的拒绝没道理，也可以提请大事法院裁决。如果房东接受此转让，新的租约也不能因此成为不限制经营活动的租约，而只能在旧房客通告信中提到的经营范围内进行经营活动。

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