签承包经营合同须注意利弊

读者：我在购买店铺商业资产时，因银行贷款不足，卖方建议我签订承包经营合同或卖方贷款合同，由他直接贷款给我。请问这两种合同是否可行？能否介绍一下相关情况以及买卖双方所应承担的权利和义务？
新桥律师：转让商业资产或租约权时，买方有时会遇到资金方面的困难。这时，卖方为尽快以较好的价格脱手，可向买方提供信贷（Credit vendeur），或签订承包经营合同（contrat de location gérance）。这两种机制都是合法的，以下分别介绍一下相关情况。
承包经营是商业资产的出让方将店铺租给他方，由他方经营，并向出让方支付一定的承包经营费。在承包经营合同到期后，除了合同另有约定之外，出让方在约定日期将店铺无偿收回。不过，承包经营人需要具备三个条件：承包经营人必须是商人，拥有法籍、外国人商居或十年居留；承包经营人应担任企业主管、商务经理或技术经理七年以上；承包经营人必须在承包企业工作两年以上。
承包经营对卖方的好处是：承包经营可带来承包收入；免交转让登记税（droit d’enregistrements）和增值税。
承包经营对卖方的风险是：需得到房东准许；出让方对房租和物业费承担连带责任；出让方在买方经营前六个月对买方所欠直接税（个人所得税或公司所得税）承担连带支付责任；若经营业绩差，出让方在收回店铺时将损失不少客户。
承包经营对受让方的好处是：在承包经营中了解更多的企业信息和发展前景，从而避免风险；承包经营者的前期投入少；承包费可从企业利润中扣除；承包经营者取得决定权，可独立经营业务；承包经营者可在开始阶段请求出让方帮助，例如双方成立合资公司共同经营，过渡期后再由承包方独自经营；双方可在承包协议中加入出让条款，买方可在合同到期后选择购买或放弃商业资产。
承包经营对受让方的风险是：在承包合同中加入商业资产转让条款，所支付的承包费也许不能从公司利润中扣除，税务机关可能将承包视为一种商业资产转让形式；合同到期后，如果合同中没有购买商业资产条款，承包者要自动交出店铺，出让方在收回商业资产时无需支付其它费用；鉴于风险较大，卖方会要求买方提供担保（担保人、资产抵押等）；承包期较短，一般不超过三年。
卖方贷款可使商业资产的购买人仅出部分价格即获得所购资产，出售方则可获得较高的售价，卖方贷款还可规定出售方在一段时间内负责买方的培训。转让商业资产的合同可规定部分价款同买方经营业绩挂钩，即在确定底价后，按企业盈利或销售额确定租金占销售额的比例，同时为不使买方利益受损，双方还应商定一个上限和一段共同经营时期。期间，买方可将部分管理经营权授予卖方（如客户接待、推销产品、市场定位等），以便迅速熟悉业务。但这一过渡期不宜太长，一般以3个月至半年为宜，否则容易产生矛盾。
卖方贷款协议对于买方来说，除了投资少，还可保证企业平稳过渡，在更短时间内掌握经验技术，避免意想不到的挫折，而卖方则可因此提高价格和赚取服务费用。

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