如何参加房产拍卖

读者：我打算买一套住房，因此最近时常注意广告。最近我在报纸上发现一些拍卖的住房，价格特别便宜，有时甚至比市场价格便宜四至六成。请问什么是房产拍卖？什么人能参加？怎样参加？

新桥律师答：法律规定，任何有民事行为能力的人都可参加拍卖。一谈起房产拍卖，人们往往想到负债累累的房东因为无钱还债，被迫出卖房产时忧心忡忡的 模样。其实拍卖分两种，一种是司法拍卖，房东被强制出售房产，另一种是普通拍卖，房东心甘情愿地提出拍卖要求。可拍卖房产的种类很多，有公寓、别墅、整栋 建筑、地块、商店或办公楼等，不一而足。这些房产既可是空房，也可能已经出租。以下分别介绍司法拍卖和普通拍卖的程序。

司法拍卖

司法拍卖是对资不抵债的企业或个人采取的司法行动，一般在司法扣押，司法清算或财产分割后进行。司法拍卖的信息在法院书记处，职业报刊或市区政府的司法告示（ANNONCES LEGALES）上获得。

司法拍卖一般由起诉律师提出，由法官指定的执达员协助。起拍价格由债权人根据欠债数额决定。在拍卖前，起诉律师向法庭提交物业相关资料。这些资料可在该律师事务所或者房产所地的法院查询。

竞拍人必须聘请房产所在地法院的律师代理投标。为此，他应向律师提交一份委托书和相当于竞拍人最高出价10%的银行本票。律师代理费由双方自由商 定。竞拍人可选择到场或不到场。司法拍卖由法官主持。在法官首先宣告竞拍人需要支付的前期费用后，律师代表各自的顾客投标。在最后阶段，法官点燃第一根蜡 烛，接着是第二支，第三支。若第三支蜡烛燃尽仍无其他报价，最后报价者即中标。

律师将未中标者提交的银行本票退还本人，后者向律师支付代理费。

中标者需在三个月内支付价款，其中包括前期手续费，起诉律师费，产权登记费 (4.89%)和公告费。司法拍卖无公证费。中标人自第45天后开始支付法定利息。三个月后仍未付款者，除了法定利息外，还需支付5%的滞纳金。

普通拍卖

由房东授权公证人执行。执行拍卖的公证人应向房东解释拍卖程序，展开对房产的价值、物业现状，役权、使用方式、买卖手续费等的鉴定评估。这些资料保存在拍卖公证人事务所，共竞标者前往查阅。

起拍价格根据估计确定，一般为市价的70%。公证人确定拍卖日期并予以公告。

在拍卖日，竞拍人要向公证人提交银行本票（CHEQUE DE BANQUE）作为保证金，本票数额根据物业性质而定。

公证人同用以蜡烛确定报价时间。一旦两支小蜡烛燃尽而无人报价时，最后一名报价人即为拍卖中标人。

与司法拍卖不同的是，中标者只有45天的时间支付价款。否则，他需要自此后的第 11日起支付价款利息。

价款包括房地产过户的各种税款和根据统一标准确定的公证费。拍卖中标者不能享受七天的反悔期。无论是司法拍卖还是普通拍卖，凡出价超过最后报价10%者，均可在成交后的十天内，申请重新拍卖。起拍价为此前的最后报价。

在付款日期截止后拒不付款的买主将被控犯有拍卖欺诈罪（FOLLE ENCHERE）。物业将按原起拍价重拍。爽约者可被判支付两次拍卖的差价。

拍卖最诱人之处是其售价，一般均大大低于市场价。缺点是不一定能中标。

此外，还有物业状况差，拍卖在最后时刻被取消的风险。不过，尽管如此，由于价格的巨大吸引力，参加拍卖者仍大有人在。