我有权要求房东维修天花板吗？（上）

巴黎吴先生问：本人在2005年1月租了一套底层的旧套房一年，现在天花板开始发霉和脱落，窗户关不上。这套房子已有10多年没有整修 了，我的房屋合同是 3、6、9年合同，请问我有权要求房东装修吗？另外请问在租来的房子里，哪些是房东负责维修的？哪些是房客负责维修的？谢谢！

华律师答：吴先生的来函有点让人费解，因为信中说租了一套旧套房，可以理解为是住房，但又说租房合同是3、6、9年合同，这使让人联想到商用房。

在法国，住房和商用房是两类截然不同的房屋，住房内不得从事商业活动，商用房内则不得住人，房屋的主人没有权利随意改变房屋的用途。这两类房屋所适用的法律也各不相同，在房屋的维修责任方面也是如此。

如果是商用房，房屋的维修责任根据租约确定，一般规定承租人以房屋出租时的状态接收房屋，退房时则房屋应处于良好的维修状态。所以如果涉及的是一所很破旧的房屋，最好入住时做一个房屋状态笔录(état des lieux)，以免房东在退房时故意挑剔，漫天要价。

如果是住房，1989年7月6日的法律规定，租赁起始时房东必须向承租人交付得体的住房(logement décent)。至于究竟何为得体住房，2002年1月30日的法令作了如下详细的规定：

一、为保障房客的人身安全和身体健康，被租赁房屋必须符合下列条件：

1. 有屋顶，可关闭的。房屋主体结构和出入口维修良好，坚固结实，可防御雨水和水漫，外墙不会渗水至房内。
2. 具有人身安全防护设施，如楼梯栏杆、阳台栏杆等。
3. 房屋所使用的建筑材料不会对房客的健康构成明显的危害。
4. 房内的电、煤气、供暖、供热水的设施均符合国家规定的标准。
5. 拥有人类居住必需的通风口或通风设施。
6. 主要房间应有足够的自然光照，有朝向屋外的门窗。

二、在室内设施方面，租赁房屋必须拥有：

1. 正常的供暖设施，以及相关的能源供应和废气排放设施。
2. 正常的饮用水和其他生活用水的供水设施。
3. 废水排放设施。
4. 一个可供烧煮、洗刷和排水的厨房。
5. 一个和厨房和餐室分离的卫生间，可供如厕和洗浴。
6. 正常的供电实施。

另外，租赁开始时被交付住房应是经过必要维修、外观状态良好的，各类设施均正常运作的。如一般而言，房主在出租前，应对出租房重新粉刷，更换已经陈旧的地毯，安装好所有门窗玻璃，检修好供暖供水设备等。

不符合上述条件的房屋，是不允许作为住房出租的。

吴先生说他的房子已有10多年未装修了，这是否意味着在他2005年入住前，房东没有按照法律的规定对出租房进行必要的整修？如果现在产生的这些问题源于房东未提供得体的出租房， 吴先生完全可以要求房东负责维修。(待续)