预售和现房有何区别？
0读者：我看中了巴黎郊区的一处预售房，并根据卖方要求，支付了5%的定金，其余款项分三期支付。 我此前从未买过预售房，请问预售房的销售和现房有何区别？在竣工和质量方面有哪些担保?
新桥律师：
预售房指尚未竣工，甚至尚未开工的建筑。预售房可以是整栋大楼，也可以是单套别墅。
买方同开发商签订建筑合同。销售标的是只有图纸，尚未建造的土地和房产。
卖方随着工程进度逐渐向买方转移土地和建筑产权。但直至工程竣工之前，开发商仍行使业主的权利。他同建筑设计师和承建商一起完成工程建设任务。
买方根据合同规定的比例分期支付价款。卖方则担保销的售物业不存在产权争议，建造质量良好。为了保证交付物业，卖方还应提交自身或银行的竣工担保。
当土地由开发商直接提供时，开发商同买方签订预售合同（VEFA）。反之，如果土地由他方提供，开发商只能同买方签订房屋建造合同。
预售合同的买方受到严格的法律保护。根据建筑和住房法典第L261-15条和R261-25条，卖方首先要同买方签订前期合同，也称为预留合同（ contrat de réservation）。
根据预留合同，卖方为买方保留将开工建造的建筑物的部分或全部面积。预留合同需注明建筑规格、建筑面积和竣工日期。买方在签署预留合同时支付定金。该定金应存入专门账户冻结。
前期合同既可在销售处签署，也可以在公证事务所签署。
买方可在收到合同挂号信的七天内对在销售处签署的合同行使反悔权。这时卖方要如数退还买方已支付的定金。
卖方应最迟在签订正式协议的一个月前向买方提交正式购买合同以及物业规定（règlement de copropriété）。
鉴于前期合同具有非确定性，当正式合同与前期合同发生差别时，买方可自由决定是否接受新的购买条件。如买方决定放弃购买，可要求卖方退还定金。当新老合同在价格上发生差异时，买方可要求卖方退还差额。
预售房的正式合同包括以下内容：
– 物业描述
– 技术特征
– 价格和支付方式
– 交付日期
– 竣工担保（银行担保）或退还买方已垫付的款项。
– 建筑物内部份额描述
– 买方的融资方式
– 物业管理规定的提交方式
后三项文件应作为合同附件。
开发商在建造过程中以业主身份对承建商，设计师，技术员和分包商进行筛选，谈判价格和验收工程。此外，开发商还要确定公共面积，执行市政规划，申请建筑许可证，完成道路设计和提供市政管道。为此，销售合同常包括买方委托卖方进行地块和建筑物处置的授权。
买方的付款比例在任何情况下都不能超过以下限额：
– 在完成地基工程后支付总价的35%。
– 在安装屋顶门窗后支付总价的70% ;
– 在物业竣工后支付总价的95%
这些款项可定期或根据工程进度支付。剩余5%的尾款作为工程合格保证金，由买卖双方共同指定的公证人冻结。在买方和卖方无法取得一致时，由储蓄信托银行冻结。当买方认为建筑物不符合要求时，可将其用于修复出现质量问题的建筑。
合同的工程拖延交付的滞纳金比例不得超过每月1%。
竣工担保是买方的最大保护：在卖方工地停工时（例如卖方破产），工程款由竣工担保银行支付。该担保不能用于质量问题或拖延工程的赔付。竣工应由专业人员（建筑师）根据建筑许可证的标准进行验收。竣工后卖方的竣工担保责任即告解除。
竣工担保也可由开发商承担，但需具备以下五个条件：
1、建筑物已经封顶并安装门窗，该建筑物未被抵押。
2、地基已经完成，卖方已经预售房销售或银行贷款获得建筑物75%的融资，或60%的融资已经解决，其中自有资金达到30%。
在此情况下，合同需要注明买方了解该卖方担保的内容，卖方应在买方提出要求时提供具备相关条件的证据。
3、在预售独栋住房时，在由卖方担保时，买方的条件是 :
– 在地基完成时支付20% ;
– 在封顶和安装门窗后支付45%
– 在竣工时支付85%，尾款在发生质量纠纷时加以冻结。
一旦发生问题，买方可以用这笔钱支付维修工程。
新桥律师事务所
Cabinet d’avocats JING QIAO,
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