在法国签订商业租约应注意哪些问题

巴黎王先生问：我通过一家不动产中介找到一处商业用房，准备租下来开一家服装店，该中介向我提供了一份商业租约草案，我感觉草案内容过多地维护房东的利益，主要表现为: 房租太高；房客必须承担全部的修缮义务；杂费中甚至包含了地皮税等，请问法律对上述问题有何规定 ?

华律师答：关于房租的标准，这完全由当事人双方商定，原则上应与场所的租赁价值相对应，最简单的办法是搞清楚市场价格。因此在和房东谈租金之前应向 邻近的店铺打听其每平方米的租金或向不动产中介公司询问相邻商用房的租金报价或阅读报纸上刊登的小广告，了解相邻商用房的租金报价，做到心中有数。

当然，也要考虑其他因素，如在租约中房客享有不同寻常的优惠条款，如场所可用于一切用途，租金略高于市场价格也不过分，相反的，如杂费(CHARGES)过重，房租本身(不含杂费)理应低于市场价格。

关于修缮义务，按照法国“民法典”第605条，商用房的日常维修保养义务一般由房客承担，按照“民法典”第606条，在租约没有相反规定的情况下， 大的修缮工程，如对墙，拱顶，屋顶的修缮由房东承担。根据相关判例，换电梯, 对房顶进行全面修理，翻修阳台，外墙的清洗粉刷(RAVALEMENT)，更新锅炉以及修缮烟囱管道等被认定为大的修缮, 由房东承担。

在实践中， 越来越多的由房东起草的租约要求“民法典”第606条规定的大的修缮工程费用也由房客负担。在租约谈判阶段，房客应尽量要求房东承担“民法典第606条”规定的大修义务，并明确外墙的清洗粉刷由房东承担。

关于房东和房客之间如何划分负担的费用，“商法典”并没有相关规定，通常遵照租约的规定。如果租约没有规定，应遵循如下原则:

一般由房客承担的费用；

• 与租赁有关的税费，如道路税，收垃圾费，清洁和排污税等；
• 水，电，煤气费；
• 职业税；
• 起草文件的费用和登记税；
• 如果该商用房属于共有物业，共有物业费中与使用设备和公共服务有关的费用。

房东一般承担的费用:

• 地皮税；
• 大楼保险费；
• 共有物业代理人的管理费；
• 共有物业中公共部分保存和管理费用分摊金；

在租约谈判阶段，房客应争取在租约中规定由房东承担地皮税。如果房东不同意，房客应在谈判租约其他条款时维护自己的利益。