危机时代的续约，高法把脉租金涨跌

案情简述：某房东早年与一个国际品牌签了特许专营合同，把自家商铺以行情市价的一半租给该品牌，并亲自经营该品牌专卖店。其后由于经济行情不佳，双方解除 特许专营合同。但经营多年商业资产（fonds de commerce）的房东发现：该fonds中的商业租约也快到续约的时候了，只好寻找其他的行业大品牌以维持店铺的出租。但由于经济不景气，多方寻找也 没找到，房东只好回头跟原国际品牌再次谈判。该品牌随即推出一位新专卖店主，建议由该新店主向房东购买该专卖店的Fonds、接收正要续的租约以经营该专 卖店。这使该房东在谈判中处于劣势——毕竟当初双方签的初始商业租约租金过低。于是该房东聘律师诉诸法院，要求把续约后租金提高到市价水平。
该案先后经历初审、上诉和高法申诉，最高法院终于肯定了上诉法院的如下判决：当出租人在商业租约关系中处于不利地位，且这种不利情形导致延续商业租约后的 租金只有专家鉴定行市的一半，若当事人可证明原租金过低的条件在商业租约延续时已基本丧失，法院可据此推理：由于双方当事人各自承担的义务发生了变化，续 约后新租金应该“破顶”（déplafonner），超过商业租约涨租限额予以大幅提高。也就是说，在原约定租金过低的情况下，若导致原租金过低价格的条 件在商业租约续约之日已经丧失，新租金可以“破顶”大涨从而远高于原约定租金。
作者：巴黎孙涛律师事务所 吕文杰（法律助理）
76/78 Avenue des Champs Elysées 75008 PARIS
Tel：09 5494 6816 Fax : 01 4563 3471
E-mail: [email protected]